Perché è importante la corretta valutazione di un immobile

Quando si vende un immobile residenziale è importante conoscerne il reale valore di mercato, in modo da proporlo al giusto prezzo, senza lasciarsi condizionare da motivi affettivi o sentimentali che potrebbero compromettere la buona riuscita della vendita in tempi adeguati, col rischio di lasciare l’immobile invenduto per un lungo lasso di tempo.

In rete è facile trovare siti che propongono la auto-valutazione di mercato in maniera gratuita e semplice, compilando la scheda con una serie di parametri che la stessa richiede e pervenendo alla fine ad un intervallo di valori entro il quale si dovrebbe trovare quello che il mercato riterrà giusto, risultato ottenuto sulla base di algoritmi che si basano su macrodati che per loro natura sono comunque generici e non tengono conto delle caratteristiche tecniche ed economiche proprie del bene da stimare e che non evidenziano il processo metodologico che ha portato a quel risultato (quali parametri sono stati presi in considerazione oltre alla superficie? che peso hanno avuto ciascuno di loro nel risultato finale?).

La valutazione immobiliare deve integrare il modello di conoscenza del mercato (sapere) con quello delle fasi e del risultato del processo di svolgimento delle metodiche estimative (saper fare); per questo è importante che la stima di un immobile sia svolta da esperti della materia e che la stessa sia esposta in maniera chiara e trasparente spiegando il processo logico seguito e le fonti che hanno portato alla determinazione del valore.

La stima eseguita secondo questi presupposti si fonda su alcune componenti:

- Base del valore

- Analisi del mercato

- Dati immobiliari e caratteristiche quantitative e qualitative

- Procedimenti di valutazione

- Rapporto di valutazione

La base del valore è lo scopo per cui viene fatta la stima. Nel caso della compravendita la stima riguarda il valore di mercato. Ma cosa si intende per valore di mercato? Gli standard nazionali ed internazionali di valutazione lo definiscono, più o meno con parole simili ma di significato uguale: «si intende l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni»; se vengono meno una o più di queste condizioni (assenza di costrizioni tra i contraenti, conoscenza e consapevolezza dell’immobile trattato, presenza di una adeguata promozione che permetta all’immobile di attrarre l’attenzione di un numero adeguato di potenziali acquirenti) il prezzo di vendita non sarà mai quello che il mercato immobiliare in normali condizioni avrebbe fissato.

L’analisi del mercato costituisce l’aspetto fondamentale per l’affidabilità del risultato della stima. “Il mercato immobiliare è articolato in sotto mercati, denominati segmenti, sui quali si hanno conoscenze basate su dati e informazioni in uso nella prassi commerciale da parte dei soggetti operatori” (Codice delle Valutazioni Immobiliari – cap. 2 punto 1.0 – edito da Tecnoborsa); tale osservazione comprende la rilevazione e l’analisi degli elementi economico-estimativi e delle caratteristiche qualitative e quantitative sia dell’immobile da stimare che di quelli presi a confronto, che devono presentare peculiarità uniformi. 

I dati immobiliari sono, in sostanza, i prezzi di vendita di immobili; per la stima di uno specifico appartamento occorre conoscere il prezzo di vendita di altri appartamenti, compravenduti in epoca prossima a quella di stima e appartenenti allo stesso segmento di mercato; il confronto tra le caratteristiche immobiliari, sia quantitative (superfici) che qualitative (dotazioni, impianti, stato manutenzione, ecc.) del bene da stimare con quelli presi a confronto determinano la correzione dei prezzi di vendita di quest’ultimi che porta alla determinazione del valore di mercato di quello da stimare.

I procedimenti di valutazione sono scelti dallo stimatore soprattutto in funzione del numero e del tipo di dati acquisiti e secondo una gerarchia che usualmente mette al primo posto il metodo del confronto (nei suoi vari approcci), per poi passare al metodo finanziario (anche in questo caso nelle varie declinazioni) per finire con il metodo dei costi; anche la destinazione del bene e lo scopo della stima sono elementi che determinano la scelta dei procedimenti di stima.

Il rapporto di valutazione è lo strumento, scritto, con il quale il valutatore comunica in modo chiaro ed efficace al committente il proprio giudizio professionale sul valore del bene, secondo l’incarico ricevuto (le basi e le finalità di valutazione); deve illustrare in dettaglio, modo trasparente e comprensibile, le principali assunzioni adottate, le fonti acquisite, i metodi di valutazione applicati e le conclusioni a cui è giunto in modo che il cliente possa farci affidamento per le sue decisioni. 

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Alla luce di tutto quanto detto sopra, c’è una certezza da non sottovalutare: il mercato determinerà sempre il reale valore di ogni immobile e lo farà sulla base di quanto in precedenza ha determinato il valore di beni simili al tuo e questa verifica deve essere fatta solo da persone esperte e qualificate: astetraprivati.it mette a tua disposizione tecnici preparati, con esperienza pluriennale nel campo delle valutazioni immobiliari ed in possesso della certificazione di valutatore UNI 11558:2014 e/o qualifica di valutatore europeo REV.

E allora, cosa aspetti? Apri subito la tua area di vendita, fatti determinare il valore e sonda l’interesse del mercato per il tuo immobile!